焦點(diǎn)熱門(mén):何謂住宅證券? 住宅證券的發(fā)行方式和程序步驟是怎么樣的呢?

何謂住宅證券?

住宅證券是為住宅開(kāi)發(fā)而發(fā)行的代表一定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益的書(shū)面憑證。(1)證券發(fā)行者可能是機(jī)構(gòu)，也可能是房地產(chǎn)企業(yè)，但是籌集的資金是使用于住宅事業(yè)。(2)證券面額通常以貨單位表示，即代表著證券持有者與面額相對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。作為房產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)的股，持股者是發(fā)行股的企業(yè)的股東，擁有和持有相應(yīng)的對(duì)該企業(yè)的所有權(quán)和受益權(quán)。作為債券，持有人擁有相應(yīng)的債權(quán)，并據(jù)此獲得利啟。(3)證券必須是書(shū)面的，并符合法定的條件。

住宅證券的發(fā)行方式和程序步驟是怎么樣的呢?

住宅證券發(fā)行方式有許多種類(lèi)。在較發(fā)達(dá)的證券交易市場(chǎng)上，其證券發(fā)行方式有直接拍賣(mài)、證券交易所交易、場(chǎng)外交易、公開(kāi)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)等方式。

(一)證券交易所交易。有的國(guó)有集中進(jìn)行證券交易的固定場(chǎng)所，稱(chēng)為證券交易所。證券交易所交易的證券(債券)通常采取拍賣(mài)方式。參加交易所買(mǎi)賣(mài)的公司、證券都有嚴(yán)格的規(guī)定+較小的公司的證券通常不能在交易所上市。

(二)直接交易。直接交易通常是經(jīng)由銀行成交的股、政府的債券、公司債券，由買(mǎi)賣(mài)雙方議價(jià)成交。在有證券交易所的國(guó)，直接交易又稱(chēng)為場(chǎng)外交易。例如美國(guó)不能進(jìn)入證券交易所的證券，在華爾街的十幾間交易室內(nèi)交易。因?yàn)橹苯咏灰撞皇茏C券交易所規(guī)定的限制，成交證券的種類(lèi)、數(shù)量往往比交易所的多。通常證券由證券經(jīng)紀(jì)商成批購(gòu)進(jìn)，然后再出售給投者。證券經(jīng)紀(jì)商經(jīng)營(yíng)證券交易需要巨額的資金，他們或以證券為質(zhì)押?從銀行獲得貸款，或者在二級(jí)市場(chǎng)出售證券收回資金。

(三)拍賣(mài)方式。一些機(jī)構(gòu)也采取直接拍賣(mài)，向包銷(xiāo)集團(tuán)發(fā)行的辦法。包銷(xiāo)集團(tuán)往往由銀行、投公司或其它投者組成。爭(zhēng)包銷(xiāo)集團(tuán)對(duì)入市證券，根據(jù)其發(fā)行的種類(lèi)、數(shù)量、利息等情況逆行書(shū)面投標(biāo)。證券發(fā)行人選擇投標(biāo)價(jià)格合適又能按期銷(xiāo)售的集巳作為包銷(xiāo)者。中標(biāo)的包銷(xiāo)集團(tuán)按折扣價(jià)格從發(fā)行機(jī)構(gòu)得到債券，然后以向公眾出售。例如，其房地產(chǎn)公司發(fā)行面額為100元曠債券總額100萬(wàn)元。現(xiàn)有三個(gè)投標(biāo)者進(jìn)行書(shū)面投標(biāo)。A投標(biāo)者報(bào)價(jià)為每100元面額債券98元，B為97.5元，C為98.5元。A、B、C商都愿購(gòu)買(mǎi)全部債券。發(fā)行人分析三個(gè)投標(biāo)者的信譽(yù)、報(bào)價(jià)等情況，最后選定C商為中標(biāo)者。c商得到面額100萬(wàn)元的債券，按折扣價(jià)格付給房地產(chǎn)公司98.5萬(wàn)元。C商再按面額出售給公眾，經(jīng)紀(jì)商獲得的向公眾出售價(jià)格與買(mǎi)進(jìn)價(jià)格的差額就是C商經(jīng)營(yíng)債券的收益。

采取拍賣(mài)方式一般須經(jīng)過(guò)四個(gè)階段。其一，發(fā)表日是債券友行機(jī)構(gòu)公布發(fā)行債券進(jìn)入市場(chǎng)的日期，發(fā)行機(jī)構(gòu)公布將發(fā)行的忙券的種類(lèi)、期限、面額和總金額。其二，價(jià)格日，通常是在發(fā)表日數(shù)天以后，發(fā)行機(jī)構(gòu)公布債息率。其三，開(kāi)價(jià)日，發(fā)行機(jī)構(gòu)向市場(chǎng)提供債券的日期，包銷(xiāo)集團(tuán)進(jìn)行書(shū)面投標(biāo)，發(fā)行機(jī)構(gòu)在開(kāi)價(jià)日或第二天確定中標(biāo)者，開(kāi)始債券交易。其四，計(jì)算日，這一天是債券發(fā)行完畢，結(jié)賬并開(kāi)始計(jì)息的日子。

(四)代理發(fā)行。市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，通常采取代理發(fā)行的方式，即由銀行代理發(fā)行債券。銀行出售債券將資金交付給發(fā)行人(借款人)并收取一定的手續(xù)費(fèi)。

(五)公開(kāi)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。在一些國(guó)，由當(dāng)局直接管理的公開(kāi)市場(chǎng)也經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)證券。當(dāng)局的公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)主要是通過(guò)買(mǎi)賣(mài)政府和半官方的證券，來(lái)影響市場(chǎng)的貨市和信貸的供求狀況。因此，不是所有的證券能進(jìn)入公開(kāi)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的。